TEKST

Živeti planski: Program društveno poticane stanogradnje, Mokošica, Dubrovnik

 

Ovo je prvi iz serije od četiri teksta koji pod zajedničkim nazivom „Živeti planski“ govore o planskom stanovanju na tlu Hrvatske tokom burnog XX veka.

Razvoj stambenih politika na teritoriji današnje Hrvatske možemo pratiti sve do početka XX veka, te organizovanog zbrinjavanja radnika i činovnika u okviru tada važećeg zakonodavstva Austro-Ugarske monarhije. Za svoje vreme napredna zakonska rešenja održala su se sve do početka II svetskog rata. Posleratni razvoj karakteriše koncept „društvenog stana“. Društveni stan jedan je od važnih simbola socijalitičkog društvenog dogovora, štaviše, jedan od ključnih argumenata paradigme socijalne pravednosti. Procenjuje se da su 1991. društveni stanovi činili oko 33% ukupnog stambenog fonda na teritoriji SR Hrvatske.

Nakon rata, potpuno uništenog tržišta stanova i mnogobrojnih špekulacija, projekat sveobuhvatne reanimacije stanogradnje pokreće 2001. Ministarstvo javnih radova, obnove i graditeljstva. Program društveno poticane stanogradnje („POS“) samo uslovno možemo nazvati socijalnom stanogradnjom. U pitanju je, naime, organizovana gradnja s povoljnim sistemom kreditiranja. Dugoročni cilj programa pokušaj je uticanja na, u tom trenutku, potpuno neregulisano tržište i haotičnu izgradnju u privatnom sektoru. Investitor programa je Agencija za promet nekretnina Republike Hrvatske. U program je uključeno 87 gradova, opština ili pravnih lica. Gradilo se ili je gradnja predviđena na čak 138 lokacija, a planirano je 7910 stanova.

Osnovne smernice programa predviđale su državni udeo u visini od 25% (maksimalno do 35%) etalonske cene građenja i kreditiranje na rok od 30 godina (od toga 20 godina čini otplata kredita banci, te još 10 godina otplate javnih sredstava). Zemljište, u potpunosti komunalno opremljeno, prema odgovarajućem zakonu i prema zakonom utvrđenoj ceni obezbeđuje jedinica lokalne samouprave (u razmeri od 30% etalonski utvrđene cene). Maksimalna cena izgradnje neto stambenog metra kvadratnog (odnosno, maksimalna prodajna vrednost metra kvadratnog) takođe je formirana u skladu sa etalonskim cenama. Dodatno, pojavila se mogućnost da lokalna samouprava pod istim uslovima kao i fizička lica kupuje stanove i izdaje ih dalje u zaštićeni najam, uključujući se na taj način u vođenje socijalno-odgovorne stambene politike.

Smernice projektantima (tzv. Privremeni pravilnik) izradio je Kabinet za stanovanje Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu. Ovaj dokument oslanjao se na stariji (jugoslovenski) Standard stana, zgrade i naselja u društveno usmerenoj izgradnji. Nažalost, za razliku od nekadašnjih velikih stambenih celina, u programu POS-a primena novih standarda ograniče-na je isključivo na standard stambene jedinice (stana) i zgrade. U tretmanu širih celina naselja, standardi koji su nekad poštovani pri projektovanju većih stambenih celina, u programu nisu ispraćeni. Program se sprovodio parcijalno, parcelu po parcelu, što se neminovno, u kasnijem toku odrazilo na kvalitet novosagrađenih objekata. Sa druge strane, uvedena je dobra praksa sprovođenja arhitektonskih konkursa, i ona je važila kako za izradu tehničke dokumentacije, tako i za samo izvođenje objekata. Program je vremenom evoluirao, te se u njegovoj razvijenoj fazi sprovode urbanistički konkursi za detaljne planove uređenja kao podloga za dalju detaljnu arhitektonsku razradu projekata.

Vremenom, postaju vidljivi očiti kvaliteti Programa društveno poticane stanogradnje. Uz kredite po niskim kamatnim stopama, rezultat odluke o sprovođenjima arhitektonskim konkursa rezultirale su stambenim celinama visokih arhitektonskim vrednosti, koje istovremeno zadovoljavaju stroge standarde definisane Pravilnikom. Uočavaju se, međutim, i izvesne mane. Pre svega, nevelik izbor lokacija stambenih celina, često na rubu urbanih zajednica, te stanovi različitih vrednosti koji su se, zbog propozicija Programa, na tržištu našli u prodaji po istoj ceni. 2003. utvrđuju se određene nedorečenosti programa. Nadležno Ministarstvo najavljuje proširenje Programa POS-a. Ovo konkretno podrazumeva građenje stanova za najam, socijalnih stanova, subvencionisanje dogradnji ili adaptacija postojećih zgrada i sl. Eksperti predlažu i druge mere, kao što je stimulacija montažnog sistema građenja ili izgradnja tzv. rohbau stanova (gde bi investitor bio zadužen tek za završetak grubih građevinskih radova). Dodatno, oslobađanje od plaćanja poreza za kupovinu prve nekretnine mladima je, donekle, olakšalo rešavanje stambenog pitanja, što u savremenom hrvatskom društvu predstavlja veoma izražen problem.

Ukoliko bi se dalje udubili u navedeni problem, problem dakle stanovanja mladih i ako bi trebali pronaći mesto u Republici Hrvatskoj gde je taj problem najizraženiji, ta bi nas potraga mogla -odvesti na samo jedno mesto – u Dubrovnik. Grad sa velikim početnim slovom, taj biser srednjeg Jadrana (ukoliko na Adriatik gledamo u celoj njegovoj dimenziji, tj. do Valone) već stotinu godina živi od turizma. Poslednjih 25 godina, usred propadanja sekundarnih delatnosti, i usmeravanja čitave nacionalne ekonomije u samo jednu, pa makar i ekstremno lukrativnu delatnost, Dubrovnik je ispraznio svoje gradsko jezgro. Građani Grada počinili su neku vrstu auto-urbicida, a svaki raspoloživi kvadrat stavljen je u funkciju smeštajnih kapaciteta. Ovo je gradsko stanovništvo dovelo do apsurdne situacije da, ukoliko nemaju stambeni prostor, isti ne mogu ni iznajmiti, iz prostog razloga što je kratkoročni najam gostima kudikamo isplativiji. Oni srećniji, uz poznanstva i veze snalaze se u vansezoni, no početkom maja, sa pristizanjem prolećnih turista, studenti i mladi bračni parovi, nailaze na nepremostive probleme.

Gradska uprava, posvećena u međuvremenu isključivo zgrtanju para malo mari za ovaj problem, a u vidu svetlog izuzetka pojavljuje se stambeno naselje po POS-ovom programu u Mokošici. Pozicioniran uz obale Rijeke dubrovačke, ovaj je prostor u prošlosti privlačio bogatije Dubrovčane, te se uz čitavu obalu pitoresknog zaliva pružaju renesansni i barokni letnjikovci viđenijih građana slavne prosvećene Republike. U drugoj polovini XX veka, Mokošica se razvija u skladu sa tada važećim shvatanjima, kao gradska periferija, bez ozbiljnijeg ili savesnijeg odnosa prema zatečenom građevinskom i prirodnom nasleđu.

Zadani ambiciozni program poticanog stanovanja, istorijski i kulturni background lokacije, u neposrednoj blizini Grada, u svom su projektu, uspešno isčitali projektanti iz zagrebačkog biroa Ivanišin.Kabashi arhitekti. Izgrađenu stambenu celinu čini 8 zgrada sa ukupno 64 stana kvadratura između 55 i 70m2.

Isticajem i izdizanjem iz okolne periferijske anarhične gradnje dimenzijama, ali i vidljivim redom, planirani i tipološki jasan kompleks od osam međusobno povezanih stambenih blokova prilagođava se zahtevnom projektantskom programu i lokaciji strme padine iznad mora. Posmatrana iz daleka, s druge strane Rijeke dubrovačke, uokvirena paspartuom okolnih ogoljenih brda, celina nalikuje tvrđavi. Sa druge strane, jednom kada se nađemo unutar kompleksa, njegova surova pojavnost biva ublažena nedvosmislenim asocijacijama na kanon mediteranske arhitekture, kuće jednostavnih kubičnh formi, omalterisanih belina prepunih svetla. Propusnije, zadnje fasade građevina obogaćene su u raskošnim prilaznim galerijama i konzolno istaknutim balkonima. Objekti su međusobno povezani tankim krovnim pločama ispod kojih su smeštena prostrana stepeništa. Komunikaciona čvorišta javan su prostor, istinski društvenog karaktera. To je mesto susreta, omaž dugoj tradiciji komunalnog na Mediteranu. Datosti lokacije aktivirane su i na neobično uspešan način postaju intergralnim delom ovog projekta.

Unutar objekata, poštovani su u jednakoj meri privatnost i otvorenost, te „pravo na pogled“. Stanovi se organizuju oko otvorenog centralnog salona, dvostrane orjentacije, a oko njega se, dalje, sa obe strane pozicioniraju druge neophodne prostorije (spavaći i ekonomski blok), te spoljašnje verande. Polazni koncept stana osmišljen pozivanjem na organizaciju i dobru istorijsku referencu nekadašnjih dubrovačkih letnjikovaca, prati i mletačku, rugalačku krilaticu: Quattro stanze un salon, ze la casa d’un Schiavon. Nakon dugih godina realizacije, POS u Mokošici useljen je prošle godine. Zahvaljujući dobro osmišljenom Programu, ali i inovativnosti arhitekata, kompleks je pobrao laude stručne javnosti ali i šire društvene zajednice, te je prošle, 2015. nominovan za nagradu „Drago Galić“, godišnje priznanje Udruženja hrvatskih arhitekata iz oblasti stambene arhitekture.

POS u Mokošici tek je, naravno, kap u moru u rešavanju nagomilanih stambenih problema Dubrovčana. Konzervativna državna politika očitovala se i ovom prilikom, u formulaciji kriterijuma prema kojima su se formirale liste čekanja za stanove. Konkretno, prednost je data isključivo jednoj kategoriji stanovništva, mladim parovima sa decom. Društvena zajednica, jasno nam je, podrazumeva i neprivilegovane kategorije. Gde će stanovati parovi bez dece, stariji, samci, studenti, ljudi koji nisu u stanju da otplate ni ovakav, istina, povoljan kredit? Niko ne daje odgovore na ova pitanja.

Nisu utvrđeni ni mehanizmi kojima bi se sprečilo da se stanovi iz programa POS-a preprodaju po tržišnoj, nakon što su kupljeni po povlašćenoj ceni. U Mokošici, stanovi kupljeni po povlašćenoj ceni ubrzo su se pojavili u prodaji, te su za njih postignute cene i dvostruko više od inicijalnih. Državna agencija, naime, nakon predaje ključeve stanova novim stanarima gubi nad njima svaku kontrolu. Stoga bi primer dobre prakse podrazumevao vraćanje stanova u fond, odakle bi ponovo bili dostupni, dok bi se za stanare kojima stanovi dimenziono više ne odgovaraju tražila druga rešenja.

Ove činjenice ne bi, međutim, trebale da diskredituju celokupan program POS-a. Postavljena je dobra osnova, ali je u pitanju proces koji je neophodno konstantno pratiti, promišljati i usavršavati postojeća rešenja, ne bi li se izvojevala još koja pobeda u borbi za osnovno ljudsko pravo – krov nad glavom!

 

Autor: Nikola Bojanić.

Tekst je financiran sredstvima Fonda za poticanje pluralizma i raznovrsnosti elektroničkih medija Agencije za elektroničke medije za 2016. godinu.