TEKST

Vodič kroz tržište nekretnina za zoomere



U životu ima nekoliko stvari koje su sigurne – porezi, izlazak sunca, i naravno, turbulencije na tržištu nekretnina. No, za zoomere ta potraga postaje prava avantura u svijetu nekretnina. Kroz labirint ovakvog tržišta, obilježenog događajima kao što su COVID pandemija, razorni potresi i čak ulazak u Schengen zonu, Hrvatska je doživjela svoj period uspona i padova. Sada, uz pomoć posebnih zakona i informacijskih sustava, svjetlo na kraju tunela postaje jasnije – ili barem zanimljivije.


Izvor: photoeverywhere



Nakon niza izazovnih događaja u posljednjem desetljeću, a posebno zadnjih par godina koji su zadesili Europu i svijet,  Hrvatsku su zadesile dodatne promjene i nedaće. U tom periodu, neki od ključnih događaja koji su oblikovali hrvatsku noviju povijest su: ulazak u EU 2012., početak subvencioniranja stambenih kredita od 2017., COVID pandemija i razorni potres 2020., te uvođenje eura i ulazak u Schengen zonu. Svi ovi događaji značajno su utjecali na tržište nekretnina.

Većina mladih ljudi koji imaju potrebu  u jednom trenutku početi razmišljati o osamostaljenju na način da taj svoj put vidi između ostalog i u življenju u nekretnini različitoj od svojih roditelja ili skrbnika. U tom periodu zbog nepoznavanja sustava i njegovog funkcioniranja može doći do zabluda i ogorčenja, za koje se mora priznati da je u većini slučajeva opravdano. Kako se ne bi sve prepustilo stihiji tržišta i na taj način u potpunosti držalo narod u neizvjesnosti, država mora regulacijama putem zakonskih sredstava održavati sustav što stabilnijim. Što bi značilo da ono što nas očekuje bude koliko toliko predvidljivo. Stoga, država trgovanje nekretninama ne želi prepustiti totalnoj volji tržišta.

Prema tome da bi se procijenila nekretnina u pravom smislu tj. njena realna tržišna vrijednost, a time građanima približio stanje na tržištu nekretnina, donesen je poseban Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina 2015. godine, a na temelju Zakona i informacijski sustav eNekretnine koji čini zbirku kupoprodajnih cijena i plan približnih vrijednosti nekretnina. Prema navedenom Zakonu, lokalna uprava, uključujući županije i Grad Zagreb, dužna je pripremiti i objaviti Izvješće o tržištu nekretnina za svoje područje do 31. ožujka svake godine. Također, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, osim vođenja eNekretnine, godišnje do 30. travnja izdaje Pregled o tržištu nekretnina i procjenama vrijednosti.

Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnine na temelju Zakona o procijeni nekretnina se koriste propisane metode, a to su poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda. Nas će najviše zanimati poredbena metoda jer je to najčešće primjenjivana metoda i ta se metoda primjenjuje između ostalog na stanove i obiteljske kuće.  Dakle poredbena i druge metode se mogu smatrati zadatkom procijene nekretnine koji provode procjenitelji. Procjenitelj uspoređuje 3 kupoprodajne cijene podudarne nekretnine ugovorene  unazad 4 godine i tako određuje tržišnu vrijednost nekretnine.

Stoga, bez obzira na to što se Hrvatska nalazi u samom vrhu EU po postotku stanovništva kao vlasnika nekretnine (89,95%), iznad nje je samo Rumunjska s  95,6%,  i dalje je  kupnja nekretnine najveća kapitalna investicija većine građana Republike Hrvatske jer  se Hrvatska nalazi na nezavidnom mjestu po kvaliteti stanovanja tj. dostupnosti dovoljno prostora u stanovanju. Prema tome je opravdan fokus javnosti na zbivanja na tržištu nekretnina jer brojke govore u ovom slučaju više od riječi, a to je da se u posljednjih 10 godina tj. od zadnjih izvješća 2022. i 2012. prosječna cijena kvadrata u Zagrebu povisila za 59.42% što znači da se od od ulaska u EU do završetka COVID pandemije prosječna cijena povisila sa 1.303,37 €/m² na 2.077,86 €/m². Između ostalog u tom periodu, točnije između 2012.-2015. godine bilježimo pad cijena od 15.43%, što bi značilo da je cijena kvadrata sa 1.303,37 €/m² pala na 1.102,24 €/m².

Prvi veći događaj koji je znatno utjecao na vrijednost nekretnina jest ulazak Hrvatske u Europsku uniju te je već tada tržište nekretnina bilo u fokusu hrvatske javnosti zbog neizvjesnosti kako bi se taj događaj mogao reflektirati na buduće vrijednosti nekretnina.  Hrvatska je potpisala Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju 2001. godine, a stupio je na snagu u veljači 2005. Cilj Sporazuma bio je prijelaz Hrvatske na tržišnu ekonomiju Europske unije, što uključuje dopuštanje državljanima EU-a da stječu nekretnine u Hrvatskoj te usklađivanje zakonodavstva o stjecanju nekretnina.

Hrvatska je začuđujuće u prve tri godine članstva u EU bilježila pad cijena nekretnina od 15.43%. U Zagrebu, u razdoblju od 2007.-2015. cijene su padale u iznosu od 27% dok su u ostatku zemlje cijene kontinuirano padale devet godina i pad je iznosio 20%. Postavlja se pitanje zbog čega se desio takav pad, a odgovor se nalazi u recesiji, no nakon što se ekonomska slika počela popravljat i BDP rasti, ubrzavao se i rast cijena te se u Zagrebu naglo povećala cijena u periodu između 2015.-2020. za 45%.

Sva navedena osciliranja cijena nekretnina koja izazivaju, pogotovo kod mladih, nesigurnost u sam sustav i vlastitu budućnost , dovode do toga da mladi očekuju određenu intervenciju države kako bi zaštitila njihove interese. Stoga je  2017. je označena kao početak subvencioniranja stambenih kredita. Prvo što nam pada na pamet i s vrlo malim znanjem iz ekonomije jest da će mjera povećati potražnju ograničenog broja nekretnina i tako povećati cijenu same nekretnine.

Donesen je Zakon o subvencioniranju stambenih kredita prvotno kao demografska mjera koja će pomoći mladim ljudima i spriječiti iseljavanje iz Hrvatske. Prema zakonu objavljuju se javni pozivi koje objavljuje APN (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama). Subvencioniranje se odnosi na stambene kredite koji građani uzimaju od kreditnih institucija u svrhu rješavanja stambenog pitanja. Sredstva su osigurana iz državnog proračuna Republike Hrvatske. Bitno je naglasiti par osnovnih odredbi Zakona, a to je da podnositelj u trenutku podnošenja ne smije biti stariji od 45 godina te da podnositelj nema u vlasništvu kuću ili nekretninu, odnosno da ima samo jedan stan ili kuću, ali koju prodaje za potrebe vlastitog stanovanja i još jedna bitna odredba je da se subvencioniranje odobrava za kredit čiji iznos ne prelazi 100 000, 00 eura i čiji rok otplate nije kraći od 15 godina. Mjera funkcionira da se korisnik odredi kojoj skupini od njih 8 pripada, a to se određuje prema stupnju razvijenosti  grada ili općine te će prema tome kredit biti subvencioniran prvih 5 godina. 1. skupina se subvencionira 51% mjesečnog obroka, a 8.30% mjesečnog obroka.

Postavlja se pitanje kako su na kraju krajeva utjecale izvjesne mjere na tržište nekretnina. Prema analizi HNB-a oni su zaključeno je da je subvencioniranje kredita doprinijelo rastu cijena nekretnina u tom periodu, no to nije bila glavna odrednica kretanja cijena nekretnina, jedan od faktora je pritisak turizma. Međutim subvencije su dovele do određenih poremećaja u pregovorima o cijenama jer se odluka o kupoprodaji treba izvršiti u kratkom roku. Do porasta cijena došlo u bogatijim regijama što znači da u to spada i Zagreb.

Kada smo konačno prošli kroz neke od glavnih odrednica, događaja i činjenica koje utječu na cijene nekretnina i shvatili da na cijenu nekretnine utječe mnogo faktora, možemo se posvetiti konkretnim cijenama u sadašnjem trenutku u Zagrebu. Nedavno je objavljena statistika kolika je prosječna bruto plaća u Zagrebu koja iznosi 1879 eura, no realniju sliku prikazuje medijalna neto plaća koja iznosi 1128 eura neto. Medijalna plaća predstavlja srednju vrijednost plaća unutar određene populacije. Kada govorimo o medijalnoj plaći, zapravo govorimo o plaći koju prima osoba koja se nalazi točno u sredini distribucije plaća unutar te populacije.

Pregled cijena stanova najlakše je pronaći na internet oglasnicima kao što su Njuškalo. Za obitelj koja ima plaću u razini medijalne plaće vrlo vjerojatno neće zanimati stanovi blizu  centra pa će se odlučiti u filteru za pretraživanje odabrati neko naselje dalje od Centra. Uzmimo za primjer Gornju Dubravu  u kojoj bi cijena dvosobnog stana iznosila 166.914 eura za ravno 50 kvadrata za novogradnju što bi značilo 3338 eura po kvadratnom metru. Na kalkulatoru stambenih kredita ako bi par uzeo na 30 godina kredit mjesečni anuitet bi iznosio 801,16 eura s kamatnom stopom 4,09 %.  Dakle dolazimo do brojke da bi par morao mjesečno izdvajati oko 35 % od ukupnog budžeta.

U suštini svima je jasno da do nekih promjena mora doći kako bi se zaustavio ovaj trend nekontroliranih i neočekivanih turbulencija na tržištu nekretnina. Subvencionirani krediti uz dodatne regulacije mogu biti dobar model za pomoć mladima, ali jedan model koji prolazi kroz sve turbulencije bez pretjeranih poteškoća jest model koji nalazimo u Austriji. Riječ je o socijalnoj stambenoj politici, a posebnost se nalazi u tome jer najam rente ne može ići više od one koja je prvobitno ugovorena, neovisno o ostalim faktorima, kao i povećanje plaće. Jedino kad se zakonski može povećati cijena najma jest kad inflacija pređe 5%. Osim toga što je model prilagođen širokim masama, te je kao takav i zanimljiv i korišten od istih tih širokih masa važno je napomenuti da velika ponuda subvencioniranih stanova djeluje stimulirajuće na tržište i zadržava cijenu prihvatljivom. Dakle tržište se pokazuje u zadnjim desetljećima kao nepredvidivo i kaotično, stoga je potrebno raznim mehanizmima predviđati kako će se ono ponašati i ne dozvoliti da se otme kontroli, a kao što vidimo, Austrijanci to rade vrlo uspješno.



Karlo Vilušić



Temat “Političnost prostora: istraživanje međuodnosa strategije i materijalne stvarnosti” sastoji se od sedam autorskih tekstova koji je nastao u suradnji Mreže Antifašistkinja Zagreba i arhitektonskog društva Tristotrojka. Tristotrojku čine redakcije iz Sarajeva, Beograda i Zagreba, a tekstovima istražuju područja arhitekture, dizajna, umjetnosti, tehnologije i kulture.



Tekstovi

Gdje je nestalo priuštivo stanovanje?”, “Koraci prema priuštivom stanovanju“, “Luksuzno stanovanje je varka“, “Vodič kroz tržište nekretnina za zoomere“, “Želimo li biti junaci Pavlove ulice?“, “Tok misli o potoku i koječemu“, “Puži, Slobodo, ne treba da letiš


Objavu teksta podržao je Grad Zagreb potporom male vrijednosti za sufinanciranje proizvodnje i objave programskih sadržaja u elektroničkim publikacijama za 2023. godinu


Korištenjem stranice maz.hr pristajete na korištenje kolačića. Više informacija.

Da bismo poboljšali Vaše korisničko iskustvo prilikom pregledavanja stranica, te kako bi ona radila ispravno, ova stranica na vaše računalo sprema malu količinu informacija zvanih kolačići (cookies).

Korištenjem stranice maz.hr pristajete na njihovu upotrebu.

Ako odlučite blokirati kolačiće i dalje ćete moći pregledavati stranicu, no neke njezine funkcionalnosti neće Vam biti dostupne.

Što su kolačići?

Kolačići su male tekstualne datoteke sastavljene od niza znakova spremljene na Vaše računalo od strane web stranica koja ste posjetili.

Kolačići omogućavaju stranici da prikaže informacije prilagođene Vašim potrebama. Oni obično spremaju Vaše postavke (session token) i postavke za web stranice. Nakon što ponovo posjetite istu web stranicu Internet preglednik šalje natrag kolačiće koji joj pripadaju.

Kolačići nam također omogućavaju da pratimo posjećenost i promet na našim web stranicama (pomoću Google Analytics i sličnih alata). Sve informacije koje na taj način kolačići prikupljaju se akumuliraju i anonimne su i ne dijele se s bilo kojim drugim subjektima.

Sve ove informacije mogu biti spremljene jedino ako Vi to omogućite – web stranice ne mogu dobiti pristup informacijama koji im Vi niste dali i ne mogu pristupiti drugim datotekama na Vašem računalu.

Close